Первичный рынок недвижимости – что это? Небольшой анализ и советы по совершению сделки

Первичный рынок недвижимости – это то недвижимое имущество, которое до этого не продавалось и не покупалось. Иными словами, было создано впервые. Сюда не входят многочисленные земельные участки. Однако часто первичная недвижимость продаётся вместе с участком, поэтому их тоже необходимо здесь рассмотреть.

Предложения первичного рынка

Главным производителем на первичном рынке жилой недвижимости является застройщик. Именно застройщики превращают груды бетона и стройматериалов в удобные квартиры первичного рынка и красивые дома. Именно они отвечают за их соответствие требованиям стандартов. Градостроительный кодекс обязывает их учесть в стоимости продаваемых квартир стоимость городской земли, они обязаны за свой счёт (в большинстве случаев) проводить коммуникации и дороги к домам, которые они строят, а также застройщики делают откаты в разные фонды при строительстве, чтобы таковое стало вообще возможным.

Когда говорят о первичном рынке недвижимости, это означает, что имеются в виду квартиры в новых домах. Однако первичный рынок – это не только квартиры. Сейчас очень популярно строительство коттеджных посёлков – особенно для небогатых организаций, не способных платить откаты в городскую казну для строительства в городе. Вы можете приобрести новый дом и у частного собственника-застройщика – если он по какой-то причине не захотел там жить сам.

Из нежилой недвижимости первичного рынка стоит упомянуть гаражи и складские помещения. Их цена не особенно отличается от предложений на вторичном рынке в том же районе, и разница будет зависеть от физического износа помещений, их ветхости.

Обычно сделки первичного рынка недвижимости имеют большую цену, чем на вторичном. Объясняется это несколькими причинами. Во-первых, жильё на первичном рынке недвижимости имеет лучшую инфраструктуру. То есть, покупая квартиру на первичном рынке, вы приобретаете незаполненную дворовую парковку для своего автомобиля, современные трубы в ванной и возможность пользоваться новыми автобусными остановками возле вашего микрорайона.

Правда, это верно не для всех застройщиков. В Москве и некоторых других городах строительство ведётся со многими нарушениями, поэтому стоимость квартиры на первичном рынке может уступать стоимости квартиры на вторичном рынке.

Преимущества первичного рынка

  1. Вы покупаете готовую квартиру и дом без каких-либо дополнительных обременений. То есть в ней никогда не был никто прописан, не будет внезапно появившихся наследников покупателей, которые вмешаются в сделку.
  2. Обычно при строительстве новых домов подводится новая инфраструктура. Она строится с учётом того количества людей, которые будут ей пользоваться. То есть улицы, дороги и канализационные сети не будут перегружены, как в старых густонаселённых районах. Это касается только той недвижимости, которая строится в новом районе города, а не уплотняет старую застройку.
  3. Вы можете приобрести квартиру значительно дешевле, чем в готовом доме, если заплатите за неё до начала или во время строительства (долевое строительство).
  4. Банки охотнее выдадут вам ипотечный кредит на покупку новой квартиры, чем при покупке на вторичном рынке. Многие банки сотрудничают с застройщиками, и взять у них кредит на покупку квартиры у конкретного застройщика бывает ещё выгоднее.
  5. Вы приобретаете более современное жильё, построенное по новым стандартам. В старых домах нередко применялись неэкологичные материалы и технологии, не обеспечивающие комфортное проживание.
  6. Новые дома обходятся в эксплуатации дешевле старых, и это положительно отразится на вашей квартплате.
  7. Если вы покупаете новый дом, вам не придётся заботиться о ремонте кровли как минимум десять лет. Да и других хлопот можно будет избежать.
  8. Обычно рядом с квартирами в новых домах достаточно места для парковки.

Недостатки первичного рынка

  1. При заключении договора долевого строительства вы заключаете себя в жёсткие рамки. Если вы не сможете сделать хотя бы один платёж, вы можете лишиться и квартиры, и денег, заплаченных до этого.
  2. Иногда компания-застройщик может обанкротиться, и тогда у вас будут проблемы с получением квартиры и своих денег назад.
  3. Как уже говорилось, зачастую квартиры продаются без отделки. Вам придётся заниматься этим самому, а ремонт отнимает много времени и сил.
  4. Зачастую новые дома достаточно медленно заселяются. Вы будете жить в пустом доме, с пустым двором. Многим это покажется неуютным.
  5. Стоимость квартиры на первичном рынке недвижимости может оказаться больше, чем на вторичном рынке. Особенно сильно заметна разница между домами в новых коттеджных посёлках и домами на вторичном рынке, одинаковыми по качеству постройки.
  6. Несмотря на развитую инфраструктуру, часто городские и сельские власти отказываются пускать к месту жительства общественный транспорт. Они объясняют это недостаточной загруженностью. Те же проблемы могут возникнуть с подключением телефона, Интернета и кабельного телевидения.
  7. Обычно в новых районах не сразу строятся школы, детские сады. Вы должны быть готовы к тому, что ребёнка в садик вам придётся отвозить достаточно далеко.
  8. Вряд ли вы сможете найти новую работу недалеко от дома, если вы живёте в новом районе. Актуально для женщин и пожилых людей, которые не очень хотят много времени тратить на дорогу утром и вечером.

Как правильно выбрать застройщика и совершить сделку

Обычно сделки первичного рынка недвижимости совершаются по договору долевого строительства. Это и не удивительно – ведь так получается купить дешевле. Однако при заключении договора придётся удостовериться в том, что вы имеете дело именно с застройщиком, а не с его фирмой-представителем или вообще с «левой» организацией-посредником.

Только заключая договор с организацией, которая ответственна за производство работ, вы получаете гарантию, что получите квартиру. Постарайтесь узнать, кто ведёт строительство и является генподрядчиком – эта информация должна быть написана на воротах стройплощадки. Заключайте договор долевого строительства только с генподрядчиком, а не с его фирмой-представителем.

После окончания строительства у вас есть шанс купить уже готовую квартиру в новом доме. Это будет несколько дороже, но вы здесь получаете готовое жильё на первичном рынке недвижимости немедленно, и не надо ждать несколько лет, пока дом построят. Такой вариант подойдёт для тех, кому нужно где-то жить, бывает проще доплатить и купить квартиру, чем снимать где-то жильё, пока построится новый дом.

При покупке на первичном рынке готовой квартиры хорошо будет поинтересоваться, какая организация занимается обслуживанием дома, сколько придётся платить за квартиру и выяснить другие вопросы, связанные с проживанием. Покупку готовой квартиры можно не обязательно совершать через генподрядчика, договор купли-продажи может быть заключён с любым лицом, которое является собственником.

Если вы хотите подыскать выгодный вариант продажи – можно поинтересоваться у тех, кто уже купил жильё в ипотеку по долевому договору. Бывает, что многие не в состоянии выплачивать ипотеку, и продадут вам жильё на первичном рынке недвижимости либо вместе с ипотечным кредитом, либо с условием его выплаты. Конечно, вам придётся заплатить некоторую сумму собственникам квартиры, зависит от её реальной стоимости и количества денег, которые продавец уже за неё заплатил.

Правда, покупая квартиру у собственника физлица, вы можете столкнуться с обременениями кроме ипотечного кредита. Например, если у собственника имеется ребёнок до восемнадцати лет или супруг в разводе, который претендует на часть совместно нажитого имущества, он не сможет просто так продать вам квартиру, и сделка купли-продажи может быть признана незаконной через суд. Вернёте ли вы уплаченные деньги – никому не известно.

Приобретая в собственность вновь построенный дом, вы обязательно должны приобрести также и участок земли, на которой он построен. Это касается также и коттеджных посёлков – бывает, что дома в них продаются без земли, и вам придётся платить за аренду земли, на которой стоит ваш дом. Кроме этого, у вас могут возникнуть трудности с подводом газа, водопровода или электричества к дому, если вы не собственник участка.

Резюме

Покупка квартиры на первичном рынке недвижимости, вы совершаете выгодное приобретение. Такая квартира более современная и удобная, на её содержание уйдёт меньше денег. Риски первичного рынка недвижимости меньше, чем вторичного. Однако у вас могут возникнуть трудности с ремонтом и отделкой, если застройщик этого не сделал, и возникнет ряд мелких проблем, которые пройдут впоследствии.

Поделиться:

Отправить ответ

Оставьте первый комментарий!

Уведомление
avatar
wpDiscuz

Euro

  • France
  • Germany
  • Italia
  • England
  • Ireland

Sport

  • Foot Ball
  • Tennis
  • X Game
  • Worlcup
  • Racing

Useful Links

  • About us
  • Services
  • Blog
  • Price
  • Contact us